我国原有的城市规模狭小、住房老旧

2020-06-21 19:59

总体而言,2015年下半年,一二线城市房价可能加速上涨,三四线城市稳中有降或稳中有升。房地产开发投资缓慢回升,带动宏观经济增速向好。

●政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段,购房融资成本降低,金融杠杆加大,支持了改善性住房需求的释放,也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。

三四线及以下城市以去库存为主,房价相对稳定。三四线及以下城市面临着住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。即使销售速度有所加快,短期库存水平短期难以下降到合理值范围内。稳价走量将仍是三四线及以下城市2015年下半年的主线。具体到不同的城市,房价可能小幅上涨或下跌。

三四线城市短期供过于求,去库存将是首要任务。过去十年,在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下,城镇住房整体呈现供不应求的态势。一方面,大量农村人口涌入城市,形成巨大的住房刚性需求。另一方面,工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长,必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是,我国原有的城市规模狭小、住房老旧,无法满足爆发性增长的住房需求。但2014年以来,住房“总量供不应求”时代已经淡出,“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎,目前都处于减速状态。经济增长进入所谓的“新常态”,城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向,经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时,中国城镇住房却已经累积了巨额的存量,并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在一些三、四线城市,商品住房积压现象已经很严重。2014年,尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松,但住房市场仍然在主动下调。这表明,住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。此外,过去十年,各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材,遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。随着房地产热的退潮,其中有一部分可能沦为鬼城或空城。

●我国产业结构正面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。

但是,单一住房需求刺激政策将加大宏观经济风险和房地产市场不稳定性,使一二线城市房价短期飞涨,三四线城市过剩现象更加严重,从而阻碍房地产市场改革的深化。在市场相对过剩时代,住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求,需要通过深化供给机制改革才能加以释放。让城镇居民能够较低成本地获得高品质、个性化的住房,是启动住房改善性需求的关键。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投机,加大住房过剩水平,难以有效提高居民住房条件。特别是金融刺激政策,还容易带来通胀、金融不稳定等严重后果。

一二线城市去库存速度加快,存在快速上涨风险。在宏观金融刺激、住房需求的行政管制政策不断松绑及股市财富效应等的综合作用下,预计下半年一二线城市住房销售将继续加速。由于2014年以来住房开发活动进入阶段性低谷,短期后继供应难以迅速放大。当库存被消耗到低于合理值时,住房将出现短期供不应求的局面,房价有可能加速上涨。买涨不买跌的惯性将进一步推动住房交易的放大。这个时间节点大约在2015年3季度未到2015年4季度。

●下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度,带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升,这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。

出现过剩的主要是区位和配套条件差的住房,优质住房仍将短缺。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。

当前我国住房市场最大的问题是,区域住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一二线城市住房供求矛盾突出房价畸高,三四线及以下城市住房阶段性过剩库存高企。不恰当的宏观刺激政策,一方面可能引发一二线城市房价快速上涨,另一方面还将加剧三四线城市未来的过剩。

2015年上半年,中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下,经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一,下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

一二线城市住房仍将供不应求,扩大供给仍是主线。虽然住房总量短缺的时代已经过去,三四线城市住房短期过剩明显,但由于人口的流入及收入水平的提高,一二线城市住房仍将存在一定程度短缺。我国产业结构正面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来一段时间三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来一段时间内的人口又呈流出态势,住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。而一二线城市随着人口的继续流入住房仍将供不应求,扩大供给仍是楼市发展主线。

开发投资缓慢回升,带动宏观经济增速触底回升。随着销售速度加快库存水平降低,下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度,带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升,这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。

当前住房需求刺激政策将加剧住房市场结构失衡。历史经验表明,在经济增速下降的条件下,政府容易走上利用过刺激住房需求保住经济增速的旧路。当前中国经济的增长主要靠投资拉动,而住房投资当前固定资产投资的主体。如果再考虑到上下游产业的作用,住房产业对宏观经济的拉动作用举足轻重,是名副其实的国民经济支柱产业。住房建筑及装饰行业也将吸纳大量农民工就业,具有极重要的社会稳定意义。此外,住房市场的景气度将直接影响公众的经济信心。在目前全球经济不景气,中国经济增速也不断下滑的条件下,政府必然寄希望于通过刺激房地产市场,来保证经济增长与社会底层就业,提振经济信心。刺激住房市场成为政府保证经济增长的一个重要筹码。